这租房新政，既要让投资者“有利可图”，也得防止投机者“搅乱”周边社区正常生活；既要算清去库存的账，也得开对治城市病的方，还得下好城镇化的棋，还真考验统筹平衡的艺术呢

　　周末聚会，一个朋友担心地问我，“国家允许‘商改租’，不会导致群租房卷土重来吧？”

　　朋友的担忧源于前年的一次拆违。他所在小区的一栋商用小楼竟被隔断成200多间不足10平方米的“鸽子笼”，租给了500多名房客。朋友对那栋楼里的电线蜘蛛网至今心有余悸，时不时感慨，“群租房真可怕，万一着了火，全小区都会遭殃。”因此，5月初“国家允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的消息一出，朋友就慌了神儿。

　　其实，培育和发展住房租赁市场，允许商业用房改为租赁住房，无疑是用结构性方法解决楼市结构性难题的有益尝试。

　　一方面，这能减轻库存压力。当前楼市分化特征明显，不仅表现为三四线城市住宅去库存压力远大于一二线城市，也体现在商业地产的去库存压力远大于住宅市场。截至4月末，商品房待售面积比3月末减少826万平方米，可减少的主要是住宅，商业营业用房待售面积反而增加了38万平方米。

　　另一方面，这也能弥补住房租赁市场的短板。目前我国租赁市场涉及人口在1亿人以上，规模逾万亿元，但大城市内房屋租赁供不应求且秩序相对混乱的局面没有得到缓解，亟须机构租赁者将市场做大做强。

　　不过，朋友的担忧也并非杞人忧天。“商改租”势必要改变规划和房屋结构，重新隔断出租，这无疑是对以往住房市场严格规定的一次让渡。过去严格规定时，都不能避免利益纠纷与人身伤害，如今“放开”了，究竟怎么放，让渡究竟让到什么程度，就更得理性研判，清晰界定。

　　放开的是市场，既得让投资者有奔头，也得让投机者吃苦头，厘清放与收的边界更为重要。“商改租”让过去明令禁止的事物在一定条件下获得了“准生证”。既然“准生”，就要“拆路障”，涉及土地转性、规划调整、房屋结构变化等相关政策的调整就得蹄疾步稳，从而鼓励企业在产品、服务和盈利模式上大胆创新。但市场放开也难免引来浑水摸鱼的投机者。要防止那些有安全隐患的群租房“拉大旗作虎皮”，就得在“放”的同时，出台清晰、可操作的实施细则和监管规定，给投资者送上“指南针”，也给投机者戴上“紧箍咒”，引导市场秩序，挤压不法竞争的生存空间。

　　让渡的是利益，既得让投资者尝甜头，也不能让原住户受委屈，平衡相关方利益十分关键。“群租房”屡禁不止，也与长租行业税负相对较重有关。正规机构出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，净租金收益率不足3%。没有政策支持，正规租赁企业很难挣到钱，反倒给偷税的非法“商改租”“隔断群租”钻了空子。不让劣币驱逐良币，就得从税收优惠等方面多下点功夫，让响应新政进入市场的投资者能受益。与此同时，房屋性质和结构的改变，不仅关系到投资者的收益、租赁者个人的安危，也关系到社区的居住品质，以及周边居民的房屋资产价值。原本的商业配套，如今要变为租赁住房，变动的不仅是规划，也影响到周边居民的既得利益，“变不变”“怎么变”究竟谁说了算，这也考验监管部门的智慧。

　　想想看，这租房新政，既要让投资者“有利可图”，也得防止投机者“搅乱”周边社区正常生活；既要算清去库存的账，也得开对治城市病的方，还得下好城镇化的棋，还真考验统筹平衡的艺术呢！(陆娅楠)