住房市场：最严调控下投机心态趋冷

　　强力调控促“赚钱利器”回归“居住本质”

　　编者按：

　　在房地产野蛮生长的时期，投资、投机住房一度成为快速致富的捷径，投资投机性需求兴风作浪，使得住房成为少数人牟取暴利的工具，不仅造成正常的住房供需关系被扭曲，更令房地产业偏离了居住的本质属性和改善民生的目标。此前举行的中央政治局会议明确提出，2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。这表明，决策层对房地产调控的思路向更加侧重市场的长效机制转变，而这将有助于消除投机炒作、还原住房居住属性，实现住房市场的平稳健康发展。本报将从今日起推出一组五篇“住房回归居住属性”系列报道，敬请关注。

　　2016年，各大城市鳞次栉比的房地产中介门店和天天人满为患的房地产交易中心，充分反映出房地产过度交易的状况。

　　需要注意的是，楼市火爆并不是自住需求旺盛带来的市场表现，而是多方刺激下形成的非理性现象，其中不乏投机行为。在此背景下，自2016年9月底起，房地产政策开启新一轮调控。

　　时至今日，越来越多的迹象表明，从中央到地方，本轮调控对房地产市场投机行为的打击力度，远超投机客们此前的想象。

　　炒房风险开始加大

　　过去一年，在很多炒房者的眼里，倒买倒卖房产是收益率畸高又稳赚不赔的买卖，没有理由不去为之。但是，持续不断的房地产调控已经让炒房的风险开始加大。

　　李建2007年来到北京，找到的第一份工作是房地产销售。“我没能上大学，也没有文凭，去不了事业单位或者大型企业。但卖房对这些都不看重，只要努力、肯干、会说话就行。”

　　进入这个行业以后，李建逐渐对房地产有了深刻的认识。“2008年之前，人们对房地产的投资意识还没怎么起来，买房大多只为置业，因此涨幅整体还算平稳。”

　　但随着2008年北京奥运会的召开，一大波资金开始投向楼市，房价开始有了大涨的苗头。“房地产投资就是买涨不买跌。我觉得这是个机会，便从父母亲戚朋友那里凑了100万元左右。”李建说。

　　“我们公司的项目在东南三环，当时还不属于北京买房的热门区域。我以10万元一套的价格预留了10套房，和经理说好，不签正式合同，未来以每套2万元的价格通过改底单的方式转手。这样一来，既完成了任务，还可以有钱拿，经理高兴得不得了。”李建说。

　　李建表示，因为房地产开始大热，购房者一房难求，2008年才13000元/平方米均价的房子，在2009年年底便涨到了近19000元/平方米的价格。

　　“那时，因为没有网签，没有交易税费，我的10套房子和新房差不多，在年底前全部出手。还清之前所有人的100万元外，挣了500万元，完成了自己的第一桶金。”李建说。

　　像李建这样的炒房者，在杨勤（化名）看来再熟悉不过。从事房地产咨询行业的他，经手的房产达数千套，也见识过各种类型的炒房者。

　　杨勤表示，一旦判断某区域房价会有较大涨幅，这些人便会开启投资。他们的资金弹药充足，且房价上涨短时间难以遏制，最终获利相当可观。据介绍，2009年，仅一年时间，北京房价的涨幅就高达70%到80%。

　　以郑州为例，2016年当地房价迎来了暴涨。杨勤说，2015年九如府项目在郑东新区推出，初始售价在16000元/平方米到17000元/平方米之间，但房子几无销量，项目负责人甚至动员员工购买。到了2016年初，房子涨了一些，售价在22000元/平方米左右，开发商又开始劝身边好友购买。“当时我的一个朋友就买了一套180平方米的房子，首付20%差不多60万元。”

　　“就在四个多月后，融创和金茂分别以超过36000元/平方米的楼面价拍得了位于九如府项目旁边的地块，九如府项目的价格就直接飙升至每平方米45000元。”杨勤说，这也就意味着，加上利息后，朋友用不到80万元的本金，四个月内就获得了高达414万元的利润。

　　杨勤坦言，开发商的利润一样高得可怕。以九如府项目为例，虽然该地块在2014年也是以“地王”价购得，但其楼面价仅为13329.47元/平方米，仅仅是在两年之后，楼面价翻了近乎三倍。

　　房产增值除了给投资投机客带来了盆满钵满的回报外，还“温暖”了财务困难的上市公司。

　　去年9月份以来，A股先后有包括*ST宁通B、云赛智联等在内的多家上市公司宣布出售其所拥有的房产。从A股上市公司2016年上半年的业绩整体情况来看，WIND统计数据显示，2934家上市公司中，有628家净利润不足1000万元（含亏损），也就是说，有超过20%的上市公司半年的净利润，甚至赶不上京沪地区的一套学区房价格。

　　以出售两套北京学区房的*ST宁通B为例，其公告显示，截至评估基准日2016年7月31日，该公司拟处置的北京市西城区槐柏树街11号楼两套房产账面价值为129.74万元，评估值为2272.62万元，增值额为2142.88万元，增值率1651.68%。业内人士指出，以当初购入价计算，宁通的房产增值幅度远远超过了其他任何资产，由此可见房地产市场的畸形程度。

　　WIND统计数据还显示，截至2016年上半年，两市共计有1308家上市公司持有投资性房地产，合计达5950.79亿元，此外，新三板共有521家企业拥有“用以出租或短期出售”的房产，价值合计达117亿元。

　　只涨不跌预期生变

　　在房价可能会上涨的普遍预期下，房地产投资需求放大，市场规模与价格双双进入快速上涨通道。不过，趋于严格的房地产调控正在让楼市只涨不跌的预期发生一些变化。

　　易居房地产研究院数据显示，2016年，在TOP50城市的成交均价排行中，前三位为深圳、上海和北京，成交均价分别为53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。值得注意的是，在2014年，三地平均价格分别为，深圳25848元/平方米，上海27212元/平方米，北京平均25637元/平方米，这意味着，三地房价在3年间涨幅分别为108%、40.68%、30.32%。

　　除一线城市外，一些二三线城市房价涨幅也很惊人。以南京房价为例，从2014年均价13804元/平方米到2016年均价18913元/平方米，上涨37%；再以合肥房价为例，从2014年均价7672元/平方米到2016年均价11105元/平方米，上涨44.74%。

　　一位房产投资者曾向记者表示，就算中国楼市存在泡沫，但北京、上海、深圳等热点城市的房价易涨难跌。一方面，无论新经济新业态发展如何，房地产仍是近阶段内中国经济增长的重要支撑；另一方面，房产税等长效机制的出台目前看来还需要一定时间酝酿。

　　过去一年多，记者采访过的投资者中，持有这种想法的不在少数。一些人认为，做实业不如做投机和投资赚钱多、赚钱快，资金因此加速流向非实体经济。

　　与此同时，因一线城市房地产政策的快速收紧，部分投资投机性资金开始撤出一线城市，转而进入二线城市，使得部分二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。合肥、厦门、南京、苏州等城市便因房价快速上涨，成为房地产市场的“四小龙”。

　　去年，房价的快速上涨引发了更多购房者恐慌入市，匪夷所思的事件也频频发生：打飞的购房、连夜排号、三分钟售罄、一买数套……

　　京沪等地再现“离婚潮”，只因房价暴涨之下，很多人想“多买一套房”。北京的郭洋（化名）便是其中一员。在2016年年中，为了买房，他选择了“假离婚”。郭洋说，去办离婚手续的时候，民政局的工作人员基本上连问都不问，因为这样的事情他们早已见怪不怪、秘而不宣，去办手续的小两口都拉着手、有说有笑，怎么看都不像是要真离婚的样子。

　　市场投机有所降温

　　近几个月以来，数十个热点城市政策连发，多措并举，坚决遏制“炒房”，房地产市场上投机、非理性行为也有所降温。

　　自2016年“9·30新政”以来，中央层面多次强调稳房价，截至目前，楼市调控政策已涉及28个城市，出台近80个新政。尤其是进入2017年，收紧趋势未有改变，甚至有加大力度之势。

　　1月7日，重庆市国土房管局下发《关于加强主城区项目预售方案管理的通知》，指出将严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定。对于定价不合理以及调整预售价格的，需提供调价依据，理由不充分、不合理的，不办理变更备案。此外，严禁以认购、预订等方式收取或变相收取定金、预订款等费用。严禁以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格。严禁以捏造或发布虚假信息哄抬房价等。

　　西安市下发《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》，自2017年1月1日起，西安市及非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在本市城六区范围内只能新购一套住房（含新建住房和二手住房）。去年12月底，石家庄下发《关于进一步加强对房地产中介机构经营行为监管的通知》，要求住建、工商等多个行政主管部门加强监督指导，切实规范地产中介机构经营行为。

　　与此同时，房企融资渠道也被明显封锁，包括资管计划、发债融资、抵押销售等纷纷受到限制。

　　调控高压态势让火爆了一年的中国楼市也进入了“冷静”模式。2017年以来，多地楼市普遍降温，包括上海、南京、苏州、杭州在内的多个一二线城市，楼市成交量均出现大幅下滑。

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年1月，北京二手房共网签15791套，其中二手住宅网签12860套，环比2016年12月下降28.9%，同比2016年1月减少47.1%，交易量自2016年9月以来已连续四个月下滑。

　　上海方面，根据中原地产的统计，今年1月，上海二手房成交量跌破1万套，仅9401套，市场陷观望气氛。值得一提的是，这也是五年以来的月度成交最低值。深圳方面，深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，深圳一手住宅累计成交1652套，环比下降23.6%，创五年来新低，仅高于2012年1月。二手住宅成交更是不足去年的五分之一。

　　与此同时，国家统计局2月22日发布的2017年1月70个大中城市住宅销售价格变动情况数据显示，房价进入稳定通道，一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨，三线城市走势总体平稳。1月15个热点城市新建住宅价格、11个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.5个百分点之间；3个城市环比持平；广州市环比上涨0.6%，涨幅已连续4个月回落。

　　住建部部长陈政高在国新办23日举行的新闻发布会上表示，经过共同努力，热点城市的房地产市场预期有所转变，房价过快上涨势头得到遏制，调控取得了阶段性成果。

　　业内人士指出，2016年下半年楼市调控的严厉程度史无前例，且目前仍在延续，购房门槛持续提高。在这种局面之下，投资投机性购房行为开始退潮。