构建住房市场稳健均衡发展的长效机制曾经是楼市热议话题之一。有人说，开征房产税就是稳定住房市场的长效机制。也有人说，土地特别是集体土地的市场化改革才是住房市场平稳发展的长远之策。然而，经历了长时间的期盼与等待，这些所谓的长效机制却似乎始终未能面世。另一方面，伴随着房价一轮又一轮的快速上涨，我们又不停地把经济学家所鄙视的限购、限贷等“短效政策”重新启用或加码，以应市场燃眉之急。在新一轮的调控中，限售政策也首次被采用并在各城市迅速推开。

　　继2016年“9·30”之后，2017年3月，以限购限贷为主要手段的楼市调控小高潮再度掀起。2017年3月17日，北京楼市调控再度加码。北京楼市新政要求“认房认贷又认离”，并进一步封堵了“商住房”限购漏洞。3月29日，杭州和厦门也在一个月内第二次升级了调控政策。至此，3月已有25城启动或升级了楼市调控政策。各地调控政策的集中升级显然也与2月局部地区楼市重新出现异动有关。据中国社科院财经战略研究院大数据房价指数（BHPI）监测发现，2017年2月房价在总体稳定的同时，部分城市调控政策效果有所减退。局部楼市经历短暂沉寂后迅速升温，个别城市出现“二月疯”。BHPI指数显示，2017年2月，30个样本城市中，有25个环比上涨，其中19个环比涨幅在1%以上，另有4个城市房价环比下跌。25个环比上涨城市中，有14个城市环比涨幅较上月继续扩大，11个城市环比涨幅较上月收窄。

　　除了限购限贷，限售也开始被应用到本轮楼市调控中。2017年4月19日，济南市政府发布通知，要求限购区域内自通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。至此，成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、海南、东莞、西安、济南等超过18个区域市场，历史上首次启动了买房后需要过一定年限方可上市的楼市调控政策。

　　而据2017年两会消息，被普遍视为重要长效机制的房产税并未列入2017年立法计划。土地市场改革，也迟迟未见新进展。为什么我们期盼的楼市长效机制难以推出，而限购、限贷、限售这些看似违背经济规律的“短效机制”却大行其道呢？楼市长效机制到底是什么？

　　考察楼市长效机制，离不开对楼市的科学定位。中国住房改革历史经验表明，中国大城市住房供求矛盾长期突出，住房产品不宜完全商品化。以经济适用房为主体的新加坡住房模式，也许更为符合中国大城市住房长期短缺的国情。2016年12月，中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。2016年底，中央财经领导小组第十四次会议指出要准确把握住房的居住属性。这是立足中国国情和住房政策实践教训，对中国住房市场的科学再定位。有限制的市场化，将是构建中国楼市长效机制的基本方略。应当说，新加坡式经济适用房模式，是非常贴近于中央对住房市场的最新科学定位的。

　　然而，历史的选择是，我们已然建立了以商品房为主导的城市住房模式。商品房已经成为中国住房供应的主体，经济适用房退而成为专供低收入者的保障用房。1998年6月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），提出“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，“停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租”。这标志着沿袭数十年的福利住房政策为住房有限商品化所取代，建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系成为住房改革的目标。但随后的政策取向，又导致经济适用房模式被商品房模式所取代。中国商品住房销售呈爆发性增长的态势，居民购房欲望始终十分强烈，房地产业迅速上升为国民经济支柱产业。借助市场力量，大多数城镇居民家庭的住房条件也得到了长足改善。但在住房市场大发展的同时，也产生了一些突出的负面效应，如房价飞涨、住房投机盛行及泡沫堆积等，受到各方的批评。

　　在商品房成为中国住房供应主体的今天，重构经济适用房制度已经不具备条件。但另一方面，限购、限贷、限售政策的大行其道，却又无形中起到使商品房经济适用房化的功效。历史的选择总是充满了戏剧性，在房价暴涨的倒逼下，新加坡式经济适用房制度正借道调控政策在大城市悄然回归。深入分析可以发现，经过严格的限购、限贷、限售后，中国大城市商品房和新加坡式经济适用房的界限已经非常模糊。新加坡式经济适用房区别于普通商品房的主要特征，在于它的有限市场及购买数量限制。有限市场指的是，新加坡式经济适用房只有符合条件的特定人群才能购买，尽管这个符合条件的特定人群已经涵盖了大多数在当地生产生活的家庭。购买数量限制则表现为每个家庭只能申购二次，同时只能持有一套。虽然新加坡式经济适用房也存在二级市场，但有限市场及购买数量使得它的价格受到制约，从而保证了普通居民能够有能力买得起。而反观中国大城市限购限售后的商品房，与新加坡式经济适用房在经济属性上并无本质差异。同样只能出售给特定资格人群，同样只能持有限定套数。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，则是直接借鉴了新加坡的经济适用房政策。新加坡式经济适用房由政府直接供给，而中国的商品住房土地也由政府直接供应，只是建设环节借助了市场力量。

　　也许，限购、限售和限贷这些所谓的“短效机制”，才是历史选择的中国大城市楼市新长效机制。这也是大城市住房市场始终无法摆脱它们的真正原因。我们需要做的，是在法治框架下，对这些政策作进一步的规范化和制度化。要避免行政权力被滥用，强化执行监督，保证它们的公平性和适用性。这样，我们可能就不用再苦苦等待“长效机制”的推出了。（作者单位：中国社科院财经战略研究院）